Es ist wahrscheinlich der Albtraum für jeden Hauskäufer: Man erwirbt eine betagte Immobilie und stellt später bei der Renovierung eine Belastung der Bausubstanz mit Asbest fest.

Kann man in denjenigen Fällen vom Verkäufer Schadensersatz verlangen? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Landgericht Landau in der Pfalz befasst (LG Landau, Urteil vom 02.04.2025, Az. 3 O 98/23).

In dem entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar ein sanierungsbedürftiges Haus, Baujahr 1937, und einen Anbau, Baujahr 1961, für 200.000 Euro gekauft. Laut notariellem Kaufvertrag war das Haus ausdrücklich sanierungsbedürftig und Ansprüche wegen Sachmängeln wurden ausgeschlossen. Die Käufer bestätigten darin auch, dass sie das Objekt eingehend besichtigt haben und es in dem Zustand kaufen, in dem es sich bei der Besichtigung befand. Derartige Haftungsausschlüsse sind beim Verkauf von gebrauchten Immobilien auch durchaus üblich.

Nach dem Kauf stellten die Käufer fest, dass das Dach des Anbaus asbesthaltig ist. Dadurch verteuerte sich nach Angaben der Käufer die geplante Sanierung. Eine von den Käufern geplante Anbringung einer Photovoltaikanlage sei so nicht mehr möglich.

Die Käufer nahmen die Verkäuferin und die Maklerin auf Vorschuss in Höhe von 25.000 Euro zur Beseitigung der Asbestplatten in Anspruch, hilfsweise auf Rückzahlung der Maklerprovision.

Das Landgericht Landau in der Pfalz wies die Klage ab. Laut Gericht kam es überhaupt nicht darauf an, ob das Dach tatsächlich asbesthaltig war oder nicht. Das Gericht stützte sich vielmehr auf den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss.

Allerdings kann sich gemäß § 444 BGB ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat. Das war hier aus Sicht des Gerichts jedoch nicht der Fall. Die Käufer hätten hier nachweisen müssen, dass die Verkäuferin von der behaupteten Asbestbelastung wusste und diese bewusst verschwiegen hat.

Einen derartigen Beweis konnten die Käufer jedoch nicht führen. Allein die Tatsache, dass der Anbau 1961 gebaut wurde, reichte insoweit nicht aus, denn schließlich hatte die Verkäuferin die Immobilie erst im Jahr 2014 geerbt. Für das Gericht war daher plausibel, dass die Verkäuferin keine näheren Kenntnisse über die Historie der Immobilie hatte.

Auch gegenüber der Maklerin sah das Gericht keine Anspruchsgrundlage. Ein Makler müsse grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen zu möglichen Baumängeln anstellen.

(LG Landau, Urteil vom 02.04.2025, Az. 3 O 98/23)