Gewerbliche Vermittler von Immobiliardarlehen können gegenüber Verbrauchern bei Beratungsfehlern auf Schadensersatz haften, z. B. wenn Risiken im Zusammenhang mit einem kreditfinanzierten Immobiliengeschäft verharmlost werden.
Eine Darlehensvermittlung im Rechtssinne liegt dann vor, wenn ein Unternehmer gegen Vergütung die Vermittlung eines Verbraucherdarlehensvertrages oder einer entgeltlichen Finanzierungshilfe übernimmt, die Gelegenheit zum Abschluss eines entsprechenden Vertrags nachweist oder beim Abschluss eines solchen Vertrags auf andere Weise behilflich ist (§ 655a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Spricht der Darlehensvermittler individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften aus, die im Zusammenhang mit einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehen, gilt § 511 BGB:
„(1) Bevor der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften erteilt, die im Zusammenhang mit einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehen (Beratungsleistungen), hat er den Darlehensnehmer über die sich aus Artikel 247 § 18 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu informieren.
(2) Vor Erbringung der Beratungsleistung hat sich der Darlehensgeber über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers zu informieren, soweit dies für eine passende Empfehlung eines Darlehensvertrags erforderlich ist. Auf Grundlage dieser aktuellen Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, hat der Darlehensgeber eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen zumindest aus seiner Produktpalette auf ihre Geeignetheit zu prüfen.
(3) Der Darlehensgeber hat dem Darlehensnehmer auf Grund der Prüfung gemäß Absatz 2 ein geeignetes oder mehrere geeignete Produkte zu empfehlen oder ihn darauf hinzuweisen, dass er kein Produkt empfehlen kann. Die Empfehlung oder der Hinweis ist dem Darlehensnehmer auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen.“
Wie weit geht die Beratungspflicht des Darlehensvermittlers?
Der Darlehensvermittler hat das Beratungsbedürfnis des Verbrauchers zu ermitteln. Ausgehen kann er dabei von einem durchschnittlichen Verbraucher, soweit sich etwa aufgrund von Rückfragen oder sonstigen Anhaltspunkten kein erhöhter Beratungsbedarf ergibt. Ferner hat er die Lebenssituation und die finanziellen Verhältnisse zu ermitteln sowie herauszufinden, wofür und wie lange der Verbraucher ein Immobiliardarlehen aufnehmen möchte. Der Darlehensvermittler muss aufgrund der erteilten Auskünfte in der Lage sein, ein kundengerechtes Produkt zu finden. Er soll hiernach einschätzen können, ob ein, mehrere oder kein bestimmtes Produkt für den konkreten Verbraucher geeignet ist (vgl. Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, BT-Drucks. 18/5922, S. 106).
Eine Verletzung der Beratungspflicht kommt zum Beispiel dann in Betracht, wenn ein Darlehensvermittler in einem Beratungsgespräch auf Nachfrage des Verbrauchers das Risiko verharmlost, dass der zu finanzierende Grundstückskaufvertrag nicht zustande kommt und der Verbraucher sich dann vom Darlehensvertrag nur noch gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung lösen kann (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2025 – I ZR 122/23).