Es kommt immer wieder vor, dass einzelne Mitglieder einer Erbengemeinschaft eine Immobilie des Erblassers erwerben wollen. Hierbei gibt es einige wichtige Punkte, die beachtet werden müssen.

Nehmen wir hierfür folgendes Beispiel:

Frau Müller hat drei leibliche Kinder:

  • Max Müller
  • Moritz Müller
  • Thomas Müller

Ihr Mann ist bereits verstorben. Es gibt keine letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag). Frau Müller ist alleinige Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, im Grundbuch ist noch eine Grundschuld in Höhe von 100.000,- EUR eingetragen.

Die drei Kinder sind gesetzliche Erben erster Ordnung (§ 1924 Abs. 1 BGB).

Eines der Kinder, Max Müller, möchten das Grundstück erwerben.

Da Max Müller einer von insgesamt drei Erben ist, entsteht gemäß § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, dass jedes Mitglied der Erbengemeinschaft zusammen mit den übrigen Mitgliedern Eigentum an dem gesamten Grundstück hat (und nicht eines Bruchteils). Ein einzelnes Mitglied der Erbengemeinschaft kann daher nicht über seinen „Anteil“ an dem Grundstück verfügen. Der Erbanteil bezieht sich nämlich auf das gesamte Nachlassvermögen und nicht auf einzelne Nachlassgegenstände.

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Um das Grundstück allein zu erwerben, muss eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfolgen. Die Auseinandersetzung ist in §§ 2042 ff. BGB geregelt. Grundsätzlich haben die Miterben einen Anspruch auf Teilung des Nachlasses. Die Auseinandersetzung kann entweder einvernehmlich oder durch Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) erfolgen, falls keine Einigung erzielt wird.

Übernahme der Grundschuld

Das Grundstück ist im Beispielsfall mit einer Grundschuld belastet. Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das unabhängig von der abgesicherten Forderung besteht (§ 1191 BGB). Für den Erwerb des Grundstücks durch Max Müller bedeutet dies, dass er die Grundschuld übernehmen oder dafür Sorge tragen muss, dass sie gelöscht wird, sofern die zugrundeliegende Verbindlichkeit getilgt wird.

Die Übernahme der Grundschuld kann im Wege der Einigung zwischen Max Müller und den anderen Erben sowie dem Gläubiger erfolgen.

Kaufpreis und Ausgleichszahlungen

Sofern Max Müller die Immobilie erwerben möchte, muss in der Regel ein Ausgleich an die übrigen Miterben gezahlt werden, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart. Die Höhe des Ausgleichs kann hier zum Beispiel nach dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich der Grundschuldbelastung und geteilt durch die Anzahl der Erben bemessen werden. Für die Bewertung der Immobilie kann es ratsam sein, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Ein Immobilienerwerb muss notariell beurkundet werden (§§ 311b BGB). Insofern muss ein Notartermin vereinbart werden. Nach der Beurkundung wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen.