Welche Fristen gelten bei der Nebenkostenabrechnung?

Bei der Abrechnung von Nebenkosten gelten sowohl für Vermieter als auch für Mieter besondere Fristen, die beachtet werden müssen.

Die Abrechnungsfrist des Vermieters

Für den Vermieter gilt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 BGB:

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Beispiel:

Die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2018-31.12.2018 muss dem Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Jahres 2019 zugegangen sein. Geht die Abrechnung nicht innerhalb dieses Zeitraums zu, verfällt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung ausstehender Nebenkosten, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung nicht zu verschulden.

Fristen für Mieter

Für den Mieter sind die Beanstandungsfrist für eventuelle Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu beachten, ebenso die Zahlungsfrist nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung.

Beanstandungsfrist des Mieters

Der Mieter hat ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, die Rechnung zu überprüfen und ggf. zu beanstanden, § 556 Abs. 3 Satz 5, Satz 6 BGB:

„Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, wird die Nebenkostenabrechnung „bestandskräftig“ und der Mieter hat keine Möglichkeit mehr auf einen Widerspruch. Ein Widerspruch ist auch noch dann noch möglich, wenn der Mieter eine Nachzahlung geleistet hat. Um auf Nummer Sicher zu gehen, kann man die Überweisung der Nachzahlung ausdrücklich unter Vorbehalt vornehmen (z.B. im Verwendungszweck „Nebenkosten 2018 – Überprüfung vorbehalten“).

Zahlungsfrist des Mieters

Ergibt sich aus einer Nebenkostenabrechnung des Vermieters, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss, muss der Mieter diese Nachzahlung spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Nebenkostenabrechnung an den Vermieter leisten. Ansonsten kommt er automatisch in Verzug, ohne dass eine weitere Mahnung nötig wäre (§ 286 Abs. 3 BGB, vgl. auch KG Berlin, Urteil vom 05.01.2004 – 8 U 22/03). Das ist allerdings nicht unumstritten, manche Literaturstimmen zweifeln den Entgeltcharakter eines Betriebskostenguthabens an (vgl. z.B. Ernst, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2019, § 286 Rnr. 82).

Handelt es sich bei dem Mieter um einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, kann ein automatischer Verzug nach 30 Tagen gemäß § 286 Abs. 3 BGB nur dann eintreten, wenn der Mieter mit der Abrechnung zugleich auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist.

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