Wohnung beschädigt – Wann verjähren die Ansprüche des Vermieters?

Fachwerkhaus

Können Schadensersatzansprüche des Vermieters vor Rückgabe der Mietsache verjähren? Hierüber besteht nun mehr Rechtsklarheit. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu dieser Frage nun konkret Stellung bezogen (BGH, Urteil vom 31.8.2022, VIII ZR 132/20). Es ging dabei insbesondere um die Frage, welche Verjährungsvorschriften Vorrang haben.

Darum ging es:

In dem entschiedenen Sachverhalt klagten Vermieter einer Berliner Wohnung gegen ihre Mieter auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache. Die Mieter hatten – noch vor dem Jahre 1984 – in einem Badezimmer den Fußboden mit Fliesen verlegen lassen und einen Bodenabfluss einbauen lassen. Die Arbeiten wurden allerdings nicht fachgerecht durchgeführt. Dies führte dazu, dass in das darunter gelegene Badezimmer Wasser durch die Decke eindrang. Die Deckenbalken wurden durch Feuchtigkeit beschädigt, die Decke war deswegen einsturzgefährdet.

Erst im Jahre 2017 erhoben die Vermieter Klage wegen dieser Schäden auf Zahlung von knapp 38.000,- EUR sowie auf Feststellung, dass die Beklagten alle weiteren Schadensbeseitigungskosten zu tragen haben. Die beklagten Mieter erhoben dagegen die Einrede der Verjährung. Bis zum Landgericht Berlin hatten die Kläger keinen Erfolg. Das Landgericht ging davon aus, dass die Ansprüche der 30-jährigen Verjährungshöchstfrist nach § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterliegen. Diese Vorschrift regelt Folgendes:

“(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren

1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und

2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

Maßgeblich ist die früher endende Frist.”

(§ 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Da der Schadensersatzanspruch bereits vor dem Jahr 1984 entstanden war, ging das LG Berlin davon aus, dass dieser Anspruch im Jahr der Klageerhebung (2017) bereits verjährt war.

Problematisch war in diesem Zusammenhang, dass es im Mietrecht eine weitere Verjährungsvorschrift gibt, nämlich § 548 Abs. 1 BGB:

“Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.”

(§ 548 Abs. 1 BGB)

Das LG Berlin hatte diese Vorschrift zwar ebenfalls berücksichtigt, allerdings ging es davon aus, dass trotzdem die 30-jährige Verjährungshöchstfrist gelte.

BGH: § 199 BGB wird durch § 548 BGB verdrängt

Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Auffassung eine Absage. Der BGH stellte klar, dass die 30-jährige Verjährungshöchstfrist in diesem Fall überhaupt nicht anwendbar sei. Aus den Entscheidungsgründen:

“Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar ist, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthält, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 BGB vorgeht, so dass eine Verjährung solcher Ansprüche vor der Rückgabe der Mietsache nicht eintreten kann. Dafür sprechen nicht nur der Wortlaut (nachfolgend unter aa) und die Entstehungsgeschichte des § 548 Abs. 1 BGB (nachfolgend unter bb). Dies folgt vielmehr insbesondere auch aus der Gesetzessystematik (nachfolgend unter cc) und dem Sinn und Zweck der Vorschrift (nachfolgend unter dd). Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts findet im Gesetz keine Stütze.”

(BGH, Urteil vom 31.8.22, VIII ZR 132/20)

Fazit: Rechtssicherheit für Vermieter

Im Ergebnis bringt die Entscheidung des BGH erhebliche Rechtssicherheit für Vermieter. Vermieter brauchen bei jahrzehntelangen Mietverhältnissen nicht mehr zu befürchten, dass Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache (welche oftmals erst nach Rückgabe der Mieträume bekannt werden) vor Rückgabe der Mietsache verjähren.

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