Urteile zum Maklerrecht / Maklervertrag

Nachfolgend finden Sie eine Sammlung interessanter Urteile zum Maklerrecht.

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Unzulässigkeit einer Reservierungsgebühr

Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

(BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22)

Anforderungen an das Zustandekommen eines Maklervertrags

Das Zustandekommen eines Maklervertrages setzt übereinstimmende Willenserklärungen des Maklers und des Interessenten im Sinne von Angebot und Annahme gemäß §§ 145 ff. BGB voraus, die auf den Abschluss eines Maklervertrages im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB gerichtet sind. Erforderlich ist somit bei jedem der Beteiligten ein Verhalten, das als entsprechende Willenserklärung im Sinne eines Angebots bzw. einer Annahme gewertet werden kann. Hierbei wird ein Angebot des Maklers häufig in der Übermittlung eines Exposés mit Provisionsverlangen zu erblicken sein. Demgegenüber liegt allein darin, dass ein Interessent sich Maklerleistungen gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise eine Willenserklärung dahingehend, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehung treten möchte. Erforderlich ist auf Seiten des Interessenten für die Annahme des Zustandekommens eines Maklervertrages nämlich mindestens, dass er Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird. Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrages ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss, was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt.

(OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 20.01.2023 – 19 U 120/22)

Konditionenvereinbarung über kaufmännisches Bestätigungsschreiben

Die Konditionen eines Maklervertrags (insbesondere die Provisionshöhe) können auch in einem kaufmännischen Bestätigungsschreiben festgehalten werden.

(OLG Stuttgart, Urteil vom 19.10.2022 – 3 U 101/22)

Mitursächlichkeit ist für Provisionsanspruch ausreichend

Die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den Abschluss des bzw. der Hauptverträge nicht allein oder gar hauptsächlich, sondern lediglich mitursächlich geworden sein.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 06.07.2022 – 13 U 84/21)

Stillschweigender Vertragsabschluss nach Entgegennahme von Exposé

Ein Maklervertrag kann stillschweigend abgeschlossen werden, wenn der Kaufinteressent einen Objektnachweis oder ein Exposé von einem Makler erhält, worin eine Angabe „Provision x%“ direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises enthalten ist.

Dabei kann auch entscheidend sein, welche Erfahrungen der Interessent mit solchen Geschäften hat. So kann nach Auffassung des OLG Düsseldorf von einem Hausverwalter erwartet werden, dass er den Begriff „Außenprovision“ gleichbedeutend mit „Käuferprovision“ versteht.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.04.2022 – 7 U 123/21)

Makler muss Provisionspflichtigkeit klar zu erkennen geben

Unabhängig davon, von welcher Seite die Initiative ausgegangen ist, muss der Makler gegenüber dem Interessenten klar zu erkennen gibt, dass er von dem Interessenten eine Provision verlangt.

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.02.2022, Az. 15 U 54/21)

Rückwirkender Wegfall des Provisionsanspruchs nach Rücktritt

Maklerverträge können wucherisch und damit nichtig sein, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners. Dementsprechend handelt z.B. nach Auffassung des OLG Brandenburg ein Makler sittenwidrig, wenn die geschuldete Provision mit über 16 % mehr als das Doppelte über der ortsüblichen Maklerprovision liegt.

Der Provisionsanspruch wird durch die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts (z. B. aus § 323 BGB) nicht berührt. Erfüllt der Vertragspartner des Maklerkunden seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht, so verbleibt es grundsätzlich beim Fortbestand des Provisionsanspruchs. Die Provisionszahlungspflicht rührt in diesen Fällen daher, dass die Rückgängigmachung nicht wegen der Unvollkommenheit des Vertragsschlusses, sondern wegen anderer Umstände erfolgt. Dies gilt auch, wenn ein vertragliches Rücktrittsrecht dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nach §§ 323, 324 BGB nachgebildet ist. Anders liegt es nur, wenn das gesetzliche Rücktrittsrecht statt einer konkret möglichen Anfechtung und innerhalb der Anfechtungsfrist ausgeübt wird. Hier verwirklicht der Rücktritt zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende Recht, den Vertrag ex tunc zu beseitigen.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2022 – 10 U 97/21)

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Maklerverträge, die zwischen den Parteien außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, können ggf. nach §§ 312g Abs. 1, 355 BGB widerrufen werden.

(BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19)

Einfacher Alleinauftrag per AGB

Bei einem einfachen Alleinauftrag bleibt es dem Kunden gestattet, das Geschäft selbst durch eigene Bemühungen abzuschließen.

Ein solcher einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich auch mittels AGB vereinbart werden.

(BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19)

Entgeltliche Tätigkeit des Maklers muss erkennbar sein

Der Interessent eines Maklers muss erkennen können, dass es sich um entgeltpflichtige Leistungen handelt.

(BGH, Urteil vom 22.9.2005 – III ZR 393/04)

Zustandekommen eines Maklervertrags im Fernabsatz

Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.

Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.

Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: „ImmobilienScout24“) von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.

Das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27. Juni 2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.

Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gemäß § 312e Abs. 2 BGB aF zu.

(BGH, Urteil vom 7. 7. 2016 – I ZR 30/15)

Sittenwidrigkeit eines unbefristeten Alleinauftrags

Auch bei einem als Alleinauftrag vereinbarten Maklervertrag ist das Recht zur ordentlichen Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Ein Alleinauftrag kann jedoch nicht unbefristet vereinbart werden, denn ansonsten ist der Vertrag sittenwidrig und nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

(BGH, Beschluss vom 28.5.1998 – III ZR 98–97)

Unabhängigkeit von Maklervertrag und Hauptvertrag

Der Maklervertrag selbst ist von dem durch den Makler vermittelten Hauptvertrag grundsätzlich unabhängig. Der Partner eines Maklervertrags muss nicht zugleich Partner des Hauptvertrags sein.

(BGH, Urteil vom 20.06.1996 – III ZR 219/95)

Unbefristeter Maklervertrag ist frei widerruflich

Nach dem gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB ist der Maklervertrag jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auftraggebers.

(BGH, Urteil vom 06.11.1985 – IV a ZR 96/84)

Entgegennehmen von Maklerleistungen belegt keinen Maklervertrag

Allein die Tatsache, daß der Empfänger des Maklerangebotes dieses entgegengenommen und davon Kenntnis erhalten hat, reicht in aller Regel nicht dafür aus, dessen stillschweigende Annahme zu bejahen.

(BGH, Urteil vom 25.05.1983 – IVa ZR 26/82)

Ausschluss der Kündigung beim befristeten Maklervertrag

Ist der Maklervertrag zeitlich befristet, also auf eine bestimmte Zeit eingegangen, ist die ordentliche Kündigung nach allgemeinen Regeln ausgeschlossen. Der Maklervertrag endet dann durch Zeitablauf.

(BGH, Urteil vom 18.9.1970 – IV ZR 1199/68)

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Grundsätzlich ist bei allen Maklerverträgen, egal ob einfacher Maklerauftrag oder (qualifizierter) Alleinauftrag eine fristlose (außerordentliche) Kündigung möglich, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht abbedungen werden. Ein wichtiger Grund ist z.B. anzunehmen, wenn der Makler untätig geblieben ist oder seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt und dadurch die Interessen des Auftraggebers so sehr gefährdet hat, dass diesem die weitere Bindung an den Alleinauftrag nicht zuzumuten ist.

(BGH, Urteil vom 14. 5. 1969 – IV ZR 787/68)

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