Rechtsfragen beim Mietvertrag

Wie kann sich die Wohnungsmiete erhöhen?

Die Zulässigkeit von Mieterhöhungen bei Wohnraum ist in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Vereinbarungen über die Miethöhe (Zustimmung beider Parteien) oder einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Was können die Parteien einvernehmlich über eine Mieterhöhung vereinbaren?

Nach der Regelung des § 557 BGB können die Parteien bei Wohnraummietverhältnissen folgende Vereinbarungen treffen:

• Erhöhung der Miete während des Mietverhältnisses nach § 557 Abs. 1 BGB
• Künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach §§ 557 Abs. 2, 557a BGB
• Künftige Änderungen der Miethöhe als Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2, 557b BGB

Diese Möglichkeiten setzen eine Vereinbarung voraus, d.h. beide Parteien müssen damit einverstanden sein.

Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, § 557 Abs. 4 BGB.

Wann darf der Vermieter einseitig die Wohnungsmiete erhöhen?

Wenn sich die Parteien nicht auf eine Mieterhöhung einigen können, ist der Vermieter ist nur in bestimmten Konstellationen berechtigt, die Miete einseitig zu erhöhen:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB
• Veränderungen von Betriebskosten, § 560 BGB

Voraussetzungen und Form des Mieterhöhungsverlangens sind detailliert in den §§ 558 bis 560 BGB geregelt.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer nach deutschem Recht in ein für diese Wohnung bestehendes Mietverhältnis ein. Dies ergibt sich aus § 566 BGB.

„(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.“

(§ 566 BGB)

Maßgeblicher Zeitpunkt ist insoweit die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB erfolgt unabhängig von den einzelnen Regelungen des notariellen Kaufvertrages. Meistens wird aber im notariellen Kaufvertrag darauf hingewiesen, ob die Wohnung vermietet ist bzw. schon gekündigt wurde.

Der Käufer wird damit faktisch zum Vermieter. Er kann somit ab dem Eigentumsübergang alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Ab dem Eigentumswechsel kann der Käufer zum Beispiel auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen.

Beschädigung der Mietsache – Darf der Vermieter sofort Geldersatz verlangen?

Darf ein Vermieter von seinem Mieter direkt Schadensersatz in Geld verlangen, wenn der Mieter die vermietete Sache (z.B. eine Wohnung) beschädigt?

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall wurde ein Mieter auf Zahlung von Schadensersatz verklagt. Der Beklagte war von 2004 bis Mitte Januar 2012 Mieter einer Wohnung des Klägers. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 25.2.2012. Der Vermieter bemängelte verschiedene Schäden in der Wohnung und ließ hierüber im März 2012 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen. Nach Abschluss des Beweisverfahrens verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung der behaupteten Mängel hatte der Vermieter dem Mieter vorher nicht gesetzt.

Der BGH hat hierzu nun entschieden, dass es sich insoweit um einen sog. Schadensersatz neben der Leistung handelt und eine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden nicht erforderlich ist (BGH, Urteil vom 28.2.2018 – VIII ZR 157/17). Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

„Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach §§ 280 I, 241 II BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 I BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 II BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.“

(BGH, Urteil vom 28.2.2018 – VIII ZR 157/17)

Somit darf der Vermieter bei Beschädigungen sofort den zur Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Beschädigung der Mietsache – Wann verjähren Ansprüche des Vermieters?

Welche Verjährungsvorschriften für Ansprüche des Vermieters bei Beschädigung der Mietsache gelten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2022 geklärt (BGH, Urteil vom 31.8.2022, VIII ZR 132/20).

In dem entschiedenen Sachverhalt klagten Vermieter einer Berliner Wohnung gegen ihre Mieter auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache. Die Mieter hatten – noch vor dem Jahre 1984 – in einem Badezimmer den Fußboden mit Fliesen verlegen lassen und einen Bodenabfluss einbauen lassen. Die Arbeiten wurden allerdings nicht fachgerecht durchgeführt. Dies führte dazu, dass in das darunter gelegene Badezimmer Wasser durch die Decke eindrang. Die Deckenbalken wurden durch Feuchtigkeit beschädigt, die Decke war deswegen einsturzgefährdet.

Erst im Jahre 2017 erhoben die Vermieter Klage wegen dieser Schäden auf Zahlung von knapp 38.000,- EUR sowie auf Feststellung, dass die Beklagten alle weiteren Schadensbeseitigungskosten zu tragen haben. Die beklagten Mieter erhoben dagegen die Einrede der Verjährung. Bis zum Landgericht Berlin hatten die Kläger keinen Erfolg. Das Landgericht ging davon aus, dass die Ansprüche der 30-jährigen Verjährungshöchstfrist nach § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB unterliegen. Diese Vorschrift regelt Folgendes:

„(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren

1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und

2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

Maßgeblich ist die früher endende Frist.“

(§ 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Da der Schadensersatzanspruch bereits vor dem Jahr 1984 entstanden war, ging das LG Berlin davon aus, dass dieser Anspruch im Jahr der Klageerhebung (2017) bereits verjährt war.

Problematisch war in diesem Zusammenhang, dass es im Mietrecht eine weitere Verjährungsvorschrift gibt, nämlich § 548 Abs. 1 BGB:

„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“

(§ 548 Abs. 1 BGB)

Das LG Berlin hatte diese Vorschrift zwar ebenfalls berücksichtigt, allerdings ging es davon aus, dass trotzdem die 30-jährige Verjährungshöchstfrist gelte.

Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Auffassung eine Absage. Der BGH stellte klar, dass die 30-jährige Verjährungshöchstfrist in diesem Fall überhaupt nicht anwendbar sei. Aus den Entscheidungsgründen:

„Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar ist, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthält, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 BGB vorgeht, so dass eine Verjährung solcher Ansprüche vor der Rückgabe der Mietsache nicht eintreten kann. Dafür sprechen nicht nur der Wortlaut (nachfolgend unter aa) und die Entstehungsgeschichte des § 548 Abs. 1 BGB (nachfolgend unter bb). Dies folgt vielmehr insbesondere auch aus der Gesetzessystematik (nachfolgend unter cc) und dem Sinn und Zweck der Vorschrift (nachfolgend unter dd). Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts findet im Gesetz keine Stütze.“

(BGH, Urteil vom 31.8.22, VIII ZR 132/20)

Muss der Mieter bei Schlüsselverlust die Kosten für den Austausch der Schließanlage ersetzen?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) steht einem Vermieter zwar grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, wenn dieser seine Schlüssel nach Mietende nicht zurückgibt (BGH, Urteil vom 5. 3. 2014 – VIII ZR 205/13). Der Schadensersatzanspruch erfasst aber nicht automatisch die Kosten für den gesamten Austausch der Schließanlage. Aus den Entscheidungsgründen:

„Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münch- KommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN). Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende – Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die „substantielle Funktionalität“ der Sachgesamtheit „Schließanlage“ wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.“

(BGH, Urteil vom 5. 3. 2014 – VIII ZR 205/13)

Das LG München I präzisierte dies in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 wie folgt: Hinsichtlich der Höhe des zu ersetzenden Schadens komme es darauf an, ob tatsächliche Gründe dafür vorliegen, sofort die gesamte Schließanlage auszutauschen (LG München I, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19). Maßgeblich sind also die Umstände des Einzelfalls, z.B. ob durch den Verlust tatsächlich eine Gefahr für das Mietobjekt begründet wird oder nicht. Dies kann dazu führen, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters betragsmäßig begrenzt ist. Aus den Entscheidungsgründen:

„2. Dem Kläger steht zwar dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 2, 535 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten wegen des – zumindest fahrlässigen – Verlusts seiner vier Wohnungsschlüssel zu. Denn der Beklagte hat bei deren Verwahrung nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt aufgewendet (§ 276 Abs. 2 BGB) und damit gegen seine diesbezügliche mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut verstoßen.

Der Beklagte ist jedoch nicht verpflichtet, dem Kläger die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten.

2.1 Eine Schließanlage wird nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13) in ihrer Funktionalität durch den Verlust eines Schlüssels nicht in ihrer Sachsubstanz beeinträchtigt. Das rein abstrakte Gefährdungspotential eines Schlüsselverlusts stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich zu einem Vermögensschaden verfestigt hat, ist im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen. Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und den Austausch tatsächlich vornimmt. Nach allgemeinen Grundsätzen ist der Kläger für das Entstehen und den Umfang des Schadens darlegungs- und beweisbelastet. Der BGH hat es insoweit ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht ausreichen lassen, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Schlüssel, den er bei Beginn des Mietverhältnisses erhalten hat, aus letztlich ungeklärten Gründen nicht zurückgibt.

2.2 Bei der gebotenen wertenden Betrachtung der Umstände des Einzelfalls war vorliegend nur der Austausch des Wohnungstürschlosses der vom Beklagten angemieteten Wohnung zur Beseitigung einer Missbrauchsgefahr veranlasst. Der Kläger hat keine Umstände dargelegt, die es im hiesigen Einzelfall rechtfertigen, wegen des Schlüsselverlusts des Klägers die gesamte Schließanlage auszutauschen (vgl. hingegen z.B. OLG Dresden Urt. v. 20.8.2019 – 4 U 665/19: Diebstahl von beschrifteten Schlüsseln aus einem geparkten Pkw).

Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, erscheint fernliegend. Wenn überhaupt, wird ein derartiges Verhalten eher nur jemand an den Tag liegen, der gerade keine Türen gewaltsam öffnen will. Ein derartiger Täter könnte vorliegend mit dem Schlüssel im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass er Haus und Wohnung findet, zu der der Schlüssel passt, nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Beklagten öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichen sie nicht. Schließlich ist auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich des streitgegenständlichen Hauses zu gelangen, nicht erkennbar.

2.3 Der Austausch des Wohnungstürschlosses konnte vorliegend durch den Einbau eines neuen, zur eingebauten Schließanlage V. 2000 von „A.“ passenden Schlosses erfolgen.

2.3.1 Schließanlagen werden gerichtskundig von den Herstellern als erweiterbare und nicht erweiterbare Schließanlagen angeboten. Bei einer erweiterbaren Schließanlage kann ein Wohnungsschloss durch ein anderes zur Schließanlage passendes Schloss ausgetauscht werden. Nicht erweiterbare Schließanlagen bieten diese Möglichkeit nicht. Will der Vermieter einer nicht erweiterbaren Schließanlage ein Wohnungstürschloss austauschen, hat er die Möglichkeit, ein Wohnungstürschloss einzubauen, das nicht zur Schließanlage passt – der entsprechende Mieter hat dann zwei verschiedene Schlüssel – oder die gesamte Schließanlage auszutauschen.

2.3.2 Die vom Kläger ausgetauschte Schließanlage V. 2000 ist allgemeinkundig (§ 291 ZPO) erweiterbar; auf die Internetseite des Herstellers „www.a…com“ wird Bezug genommen. Der Kläger darf daher den Wohnungsschlosszylinder auf Kosten des Beklagten durch einen anderen zur Schließanlage passenden Zylinder ersetzen. Dadurch ist das Risiko gebannt, dass ein etwaiger Täter die Wohnung des Beklagten oder eventueller Nachnutzer öffnen kann.

2.4 Die Kosten, die für den Einbau eines zur Schließanlage passenden Wohnungsschlosses nebst vier zugehörigen Schlüsseln angefallen wären, sind durch den seitens des Amtsgerichts infolge Teilabweisung der Widerklage rechtskräftig als ersatzfähig anerkannten Betrag abgedeckt.“

(LG München I, Urteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19)

Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter von Wohnungen?

Die Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB), wobei die Wirksamkeit der Kündigungserklärung insbesondere deren Zugang voraussetzt (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022, Az.: 2 S 27/21).

Kündigt der Vermieter also zum Beispiel bis zum 3. Werktag im April, endet das Mietverhältnis am 30. Juni (Ablauf des übernächsten Monats). Kündigt der Vermieter dagegen erst am 4. Werktag im April, endet das Mietverhältnis am 31. Juli.

Wann gilt die Kündigung als rechtzeitig zugegangen?

Die Kündigungserklärung muss so in den Machtbereich des Empfängers gelangen, dass damit zu rechnen ist, der Empfänger könne von ihr Kenntnis nehmen. Das kann insbesondere beim Einwurf in den Briefkasten des Mieters zu später Stunde problematisch sein. So hat z.B. das LG Krefeld entschieden, dass ein Kündigungsschreiben, das erst um 22:30 Uhr in den Briefkasten eingeworfen wird, erst am nächsten Tag als zugegangen gilt. Das gelte selbst dann, wenn der Vermieter zusätzlich beim Mieter klingelt und ihn über die Gegensprechanlage über den Einwurf der Kündigung informiert:

„Durch den unstreitigen Einwurf der Kündigungserklärung am 04.02.2020 um 22:30 Uhr in den Briefkasten der Wohnung des Beklagten ist diese in den Machtbereich des Beklagten verbracht worden. Wann unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Erklärung durch den Beklagten zu rechnen war, richtet sich danach, wann nach den gewöhnlichen Verhältnissen mit der Leerung des Briefkastens durch den Beklagten zu rechnen war, sodass sich dieser Kenntnis vom Inhalt der Willenserklärung verschaffen konnte. Dabei ist nicht auf die individuellen Verhältnisse des Empfängers abzustellen, sondern im Interesse der Rechtssicherheit zu generalisieren (vgl. BGH, Urteil vom 21.01. 2004, XII ZR 214/00). Bis um 18:00 Uhr in den Briefkasten eingeworfene Briefe hat die Rechtsprechung als noch am selben Tag zugehend angesehen (vgl. BayVerfGH, Entscheidung vom 15.10.1992, Vf. 117-VI-91), erst erhebliche Zeit nach der allgemeinen Postzustellung in einen Wohnungsbriefkasten eingeworfene dagegen als erst am nächsten Tag zugehend (vgl. BAG, Urteil vom 08.12.1983, 2 AZR 337/82).

Vorliegend war mit einer Kenntnisnahme des Erklärungsinhaltes durch den Beklagten noch am 04.02.2020 nicht zu rechnen. Nach den entscheidenden gewöhnlichen Verhältnissen ist es dem Empfänger einer Willenserklärung nicht zumutbar, sich zu jeder Tageszeit zu versichern, ob rechtserhebliche Erklärungen in seinen Machtbereich gelangt sind. Zwar ist ein konkreter Zeitpunkt, ab dem nach der Verkehrsanschauung die Überprüfung eines zu einer Privatwohnung gehörenden Briefkastens nicht mehr erwartet wird, insbesondere angesichts der zunehmenden Ausdifferenzierung der Lebensgewohnheiten und der diesbezüglichen Gepflogenheiten schwierig festzulegen. Jedenfalls um 22:30 Uhr war dieser Zeitpunkt indes überschritten.“

(LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022, Az.: 2 S 27/21)

Kann man gegen einen bereits ausgezogenen Mieter eine Räumungsklage erheben?

Nach der Erhebung einer Räumungsklage stellt sich mitunter heraus, dass der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. Dann stellt sich für den Vermieter die Frage, ob die Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mieter überhaupt noch zulässig ist.

Das ist grundsätzlich der Fall. Eine Räumungsklage ist auch gegen einen ausgezogenen (Mit-)Mieter zulässig, selbst wenn dieser bereits ausgezogen ist und keine vorherige Herausgabe der Wohnung an den Vermieter erfolgt ist (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 25.07.2006 – 8 W 34/06; LG Berlin, Urteil vom 16. September 2005 – 64 S 244/05).

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietvertrages einen Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes (§ 854 BGB). Den Mieter trifft eine entsprechende Pflicht zur Rückgabe, § 546 Abs. 1 BGB:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“

(§ 546 Abs. 1 BGB)

Dazu gehört regelmäßig auch die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter. Nach der Rechtsprechung des BGH fehlt es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, dem Vermieter bei Rückgabe der Mietsache aber nicht alle Schlüssel aushändigt (BGH, Urteil vom 22.9.2010, VIII ZR 285/09; BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/81, vgl. auch OLG Koblenz, Urteil vom 25.4.2018 – 5 U 1161/17).

Auch eine bloße Erklärung gegenüber dem Vermieter, das Recht auf Besitz oder Nutzung der Wohnung nicht mehr zu beanspruchen, reicht insoweit nicht aus (OLG Bremen, Beschluss vom 23.11.1971, 3 W 70/1971, OLGZ 72, 417).

Dementsprechend ist eine Räumungsklage grundsätzlich solange möglich, wie der Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter herausgegeben hat.

Kann man als Vermieter eine Garage oder einen Stellplatz separat kündigen?

Für Vermieter stellt sich mitunter die Frage, ob man eine vermietete Garage bzw. einen Stellplatz ohne weiteres kündigen kann.

Dabei sind folgende rechtliche Grundsätze zu beachten:

Die Vermietung einer Garage stellt im rechtlichen Sinne kein Wohnraummietverhältnis dar, sondern lediglich ein  Mietverhältnis über sonstige Räume, die keine Wohnräume sind, § 578 BGB.

Eine Besonderheit gilt jedoch dann, wenn im Mietvertrag zusätzlich zu einer Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz vermietet wird. In solchen Fällen erstreckt sich der Schutz des Wohnraummietrechts auch auf die Garage. Der Mieter soll nämlich davor geschützt werden, dass man ihn durch eine Teilkündigung der Garage veranlasst, die Wohnung aufzugeben.

Wurde also eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, ist eine ausschließliche Kündigung der Garage nicht möglich. Die Kündigung kann dann nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden, z.B. im Rahmen einer ordentliche Kündigung nach § 573 BGB.

Welche Fristen gelten bei der Betriebskostenabrechnung?

Bei der Abrechnung von Nebenkosten gelten sowohl für Vermieter als auch für Mieter besondere Fristen, die beachtet werden müssen.

Die Abrechnungsfrist des Vermieters

Für den Vermieter gilt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 BGB:

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

(§ 556 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 BGB)

Beispiel:

Die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2018-31.12.2018 muss dem Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Jahres 2019 zugegangen sein. Geht die Abrechnung nicht innerhalb dieses Zeitraums zu, verfällt der Anspruch des Vermieters auf Zahlung ausstehender Nebenkosten, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerung nicht zu verschulden.

Fristen für Mieter

Für den Mieter sind die Beanstandungsfrist für eventuelle Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu beachten, ebenso die Zahlungsfrist nach Erhalt einer Nebenkostenabrechnung.

Beanstandungsfrist des Mieters

Der Mieter hat ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, die Rechnung zu überprüfen und ggf. zu beanstanden, § 556 Abs. 3 Satz 5, Satz 6 BGB:

„Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

(§ 556 Abs. 3 Satz 5, Satz 6 BGB)

Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, wird die Nebenkostenabrechnung „bestandskräftig“ und der Mieter hat keine Möglichkeit mehr auf einen Widerspruch. Ein Widerspruch ist auch noch dann noch möglich, wenn der Mieter eine Nachzahlung geleistet hat. Um auf Nummer Sicher zu gehen, kann man die Überweisung der Nachzahlung ausdrücklich unter Vorbehalt vornehmen (z.B. im Verwendungszweck „Nebenkosten 2018 – Überprüfung vorbehalten“).

Zahlungsfrist des Mieters

Ergibt sich aus einer Nebenkostenabrechnung des Vermieters, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss, muss der Mieter diese Nachzahlung spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Nebenkostenabrechnung an den Vermieter leisten. Ansonsten kommt er automatisch in Verzug, ohne dass eine weitere Mahnung nötig wäre (§ 286 Abs. 3 BGB, vgl. auch KG Berlin, Urteil vom 05.01.2004 – 8 U 22/03). Das ist allerdings nicht unumstritten, manche Literaturstimmen zweifeln den Entgeltcharakter eines Betriebskostenguthabens an (vgl. z.B. Ernst, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2019, § 286 Rnr. 82).

Handelt es sich bei dem Mieter um einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, kann ein automatischer Verzug nach 30 Tagen gemäß § 286 Abs. 3 BGB nur dann eintreten, wenn der Mieter mit der Abrechnung zugleich auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist.

Hat der Mieter ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege für die Betriebskostenabrechnung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, ob ein Mieter bei der Kontrolle der Belege für die Betriebskostenabrechnung die Vorlage der Originalbelege verlangen darf. Der BGH entschied: Grundsätzlich ja, aber Ausnahmen sind möglich.

Ein Mieter könne hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

In Ausnahmefällen könne es aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich jedoch allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20).

Können Kosten für einen Kabelanschluss als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden?

Die Kosten für einen Kabelanschluss können bis zum 30.06.2024 als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Das sog. Nebenkostenprivileg wurde im Rahmen der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) abgeschafft. Es besteht eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024:

„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

…

Nr. 15

die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen“

(§ 2 Nr. 15 BetrKV)

Wann verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr einer Mietkaution?

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Die Verjährungsfrist beginnt dabei gemäß § 199 Abs. 1 BGB, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Entstehung des Rückzahlungsanspruchs
• Kenntnis bzw. fahrlässiger Unkenntnis des Mieters von seinem Anspruch und dem Vermieter

Beispiel: Rückzahlungsanspruch besteht seit 2017 -> Verjährung tritt mit Ablauf des Jahres 2020 ein.

Problematisch ist das Merkmal „Entstehung des Rückzahlungsanspruchs“. Hierzu gehört die Durchsetzbarkeit des Anspruchs, also die Fälligkeit. Die Frage des Verjährungsfristbeginns hängt also davon ab, wann der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution fällig wird. Zur Fälligkeit wurden in der Vergangenheit leider verschiedenste Rechtsauffassungen vertreten, was die Sache für Vermieter und Mieter nicht einfacher macht.

Man kann jedenfalls dann von einer Fälligkeit ausgehen, wenn die sog. „Abrechnungsreife“ eingetreten ist, also nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist für den Vermieter („Überlegungsfrist“) und wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist. Das ist wiederum der Fall, wenn es keine Gegenforderungen des Vermieters mehr gibt, für die die Kaution haftet. Dies muss ggf. in einem Prozess gerichtet auf Rückzahlung der Kaution geklärt werden.

Musterschreiben für die Rückforderung einer Mietkaution durch den Mieter

Es kann vorkommen, dass ein Vermieter trotz Fälligkeit die Mietkaution (Barkaution) nicht zurückzahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist für den Vermieter („Überlegungsfrist“) und wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist. Wenn der Vermieter dann trotzdem nicht zahlt, kann der Mieter ihn zum Beispiel mit folgendem Musterschreiben in Verzug setzen:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

ich nehme Bezug auf unseren Mietvertrag über das Objekt [ergänzen]. Das Mietverhältnis wurde zum [Datum] beendet, die Mieträume wurden am [Datum] zurückgegeben. Sie hatten seitdem eine angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung, ob und inwieweit Sie die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen möchten.

Ich fordere Sie daher auf, mir schriftlich Rechenschaft abzulegen über den empfangenen Kautionsbetrag, die bis zur Auflösung des Kautionskontos aufgelaufenen Zinsen oder sonstigen Erträge sowie über die Kosten der Kontoführung.

Weiterhin fordere ich Sie auf, mir ggf. schriftlich darzulegen, welche vom Sicherungszweck umfassten Forderungen Sie gegen mich geltend machen.

Sofern Sie die Kaution zur Sicherung einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung in Anspruch nehmen möchten, bitte ich zu beachten, dass Sie lediglich einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist für die Abrechnung der Betriebskosten einbehalten dürfen. Da die Kaution als Barkaution geleistet wurde, sind Sie grundsätzlich verpflichtet, diese teilweise zurückzugewähren, soweit diese nicht mehr zur Sicherung Ihrer Ansprüche benötigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05).

Soweit sich demnach ein Guthaben zu meinen Gunsten ergibt, erbitte ich die Auszahlung auf folgende Kontoverbindung:

[Bankverbindung ergänzen]

Für die Abrechnung und Auszahlung setze ich hiermit eine Frist bis zum

[Datum ergänzen, z.B. heute in zwei Wochen]

Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs muss ich mir weitere rechtliche Schritte vorbehalten.

Mit freundlichen Grüßen“

Wann verjährt der Anspruch des Vermieters auf Einzahlung der Mietkaution?

Auch der Anspruch des Vermieters auf Einzahlung der Mietskaution verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), vgl. zum Beispiel LG Duisburg, Urteil vom 28.03.2006 – 13 S 334/05:

„Gemäß § 194 I BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu fordern, der Verjährung. Bei dem Kautionsanspruch handelt es sich um einen Anspruch, ein Tun zu fordern, nämlich eine Mietsicherheit (z.B. durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme) zu stellen. Weder handelt es sich um ein nicht der Verjährung unterliegendes (absolutes) Recht oder eine Rechtsstellung, noch greift der Ausnahmetatbestände des § 194 II BGB ein…„

(LG Duisburg, Urteil vom 28.03.2006 – 13 S 334/05)