Der Maklervertrag

Mitunter ist ein Makler nicht so erfolgreich wie gewünscht oder der Auftraggeber ist mit seiner Arbeitsweise unzufrieden. Dann stellt sich für den Auftraggeber die Frage, welche Rechte er gegenüber dem Makler hat.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag hat zum Gegenstand, dass der Makler einen weiteren Vertragsschluss herbeiführen oder einen Vertragspartner hierfür finden soll. Hierfür erhält der Makler dann eine Vergütung („Provision“).

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen für verschiedene Geschäfte. Beispiele:

• Immobilienkaufverträge oder Wohnungsmietverträge (Immobilienmakler)
• Darlehensverträge (Darlehensvermittler bzw. Kreditvermittler)
• Versicherungsprodukte (Versicherungsmakler)

Wo ist der Maklervertrag geregelt?

Die wesentlichen Regelungen zum Maklervertrag finden sich in den §§ 652-655 BGB.

Was ist ein Alleinauftrag?

Der Makler ist nach dem Gesetz grundsätzlich nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Der Auftraggeber kann sich grundsätzlich auch weiterhin selbst um den Vertragsschluss bemühen. Der Makler erhält seine Provision erst, wenn er seinem Auftraggeber einen Vertragsschluss oder passenden Vertragspartner vermittelt hat.

Häufig vereinbaren die Parteien jedoch, dass der Makler tätig werden muss und dass der Auftraggeber keinen weiteren Makler beauftragt („Alleinauftrag“). Bei einem einfachen Alleinauftrag bleibt es dem Kunden gestattet, das Geschäft selbst durch eigene Bemühungen abzuschließen. Verpflichtet sich der Auftraggeber, auch selbst keinen Vertragsabschluss herbeizuführen, handelt es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag.

Der Maklervertrag selbst ist von dem durch den Makler vermittelten Hauptvertrag grundsätzlich unabhängig. Der Partner eines Maklervertrags muss nicht zugleich Partner des Hauptvertrags sein (BGH, Urteil vom 20-06-1996 – III ZR 219/95).

Wann kann ein Maklervertrag gekündigt werden?

Das BGB enthält keine konkreten Regelungen zur Beendigung eines Maklervertrags. Somit kann ein Maklervertrag (wie alle Dauerschuldverhältnisse) grundsätzlich jederzeit durch beide Seiten durch Kündigung beendet werden. Zu unterscheiden ist dabei zwischen

• der ordentlichen Kündigung (ohne besonderen Grund) und
• der fristlosen (außerordentlichen) Kündigung aus wichtigem Grund.

Weiterhin kommt es auf die konkrete vertragliche Ausgestaltung an, insbesondere ob der Maklervertrag unbefristet oder befristet abgeschlossen wurde.

Unbefristeter Maklervertrag

Ein unbefristeter Maklervertrag kann grundsätzlich durch den Kunden jederzeit durch ordentliche Kündigung beendet werden. Nach dem gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB ist der Maklervertrag nämlich vom Auftraggeber frei widerruflich (BGH, Urteil vom 06.11.1985 – IV a ZR 96/84).

Befristeter Maklervertrag

Ist der Maklervertrag zeitlich befristet, also auf eine bestimmte Zeit eingegangen, ist die ordentliche Kündigung nach allgemeinen Regeln ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 18.9.1970 – IV ZR 1199/68). Der Maklervertrag endet dann durch Zeitablauf.

Maklervertrag mit Alleinauftrag

Auch bei einem als Alleinauftrag vereinbarten Maklervertrag (siehe oben) ist das Recht zur ordentlichen Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Ein Alleinauftrag kann jedoch nicht unbefristet vereinbart werden, denn ansonsten ist der Vertrag sittenwidrig und nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig (vgl. BGH, Beschluss vom 28.5.1998 – III ZR 98–97).

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Grundsätzlich ist bei allen Maklerverträgen, egal ob einfacher Maklerauftrag oder (qualifizierter) Alleinauftrag eine fristlose (außerordentliche) Kündigung möglich, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt (BGH, Urteil vom 14. 5. 1969 – IV ZR 787/68). Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht abbedungen werden. Ein wichtiger Grund ist z.B. anzunehmen, wenn der Makler untätig geblieben ist oder seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt und dadurch die Interessen des Auftraggebers so sehr gefährdet hat, dass diesem die weitere Bindung an den Alleinauftrag nicht zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 14. 5. 1969 – IV ZR 787/68).

Welche Wirkungen hat die Kündigung eines Maklervertrags?

Durch die Kündigung wird der Maklervertrag für die Zukunft beendet. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Anspruch des Maklers auf Provisionszahlung untergeht. Erfolgt die Kündigung zum Beispiel erst nachdem der Nachweis durch den Makler erbracht wurde, und führt dieser Nachweis später noch zum Vertragsabschluss, so behält der Makler trotz Kündigung seinen Provisionsanspruch.

Wann ist ein Widerruf des Maklervertrags möglich?

Von einer Kündigung zu unterscheiden ist der Widerruf im verbraucherrechtlichen Sinne. Das Recht zum Widerruf steht jedoch nur Verbrauchern zu. Ein Verbraucher ist nach der Definition in § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Ein Maklervertrag kann in folgenden Konstellationen für Verbraucher widerruflich sein:

• Makler und Auftraggeber vereinbaren zugleich ein Teilzahlungsgeschäft (vgl. BGH, Urteil vom 17. 1. 2013 – III ZR 145/12).
• Der Maklervertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen nach § 312b Abs. 1 BGB abgeschlossen
• Der Maklervertrag wurde als Fernabsatzvertrag nach § 312c Abs. 1 BGB abgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 7.7.2016 – I ZR 30/15)

In solchen Fällen muss der Makler den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Unterbleibt die Belehrung oder ist diese fehlerhaft, läuft die 14tägige Frist erst ab ordnungsgemäßer Belehrung („Widerrufs-Joker“). Der Verbraucher hat dann unter Umständen bis zu einem Jahr und 14 Tagen Zeit, den Widerruf zu erklären (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB).

Die Erklärung des Widerruf bedarf keiner besonderen Form. Ein Widerruf kann grundsätzlich auch mündlich oder telefonisch erfolgen. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist dies jedoch nicht zu empfehlen, besser ist ein Versand in Textform, wobei der Zugang beim Empfänger nachgewiesen werden kann. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.

Welche Wirkungen hat ein Widerruf des Maklervertrags?

Erklärt der Auftraggeber (als Verbraucher) den Widerruf des Maklervertrages, so treten andere Rechtswirkungen als bei einer Kündigung ein. Der Maklervertrag wandelt sich gemäß § 357 Abs. 1 BGB in ein sog. Rückgewährschuldverhältnis. Das Rückgewährschuldverhältnis bewirkt, dass noch nicht erfüllte Ansprüche erlöschen und das wechselseitig Erlangte herausgegeben werden muss. Der Makler muss also die erhaltene Provision an den Auftraggeber zurückzahlen. Problematisch für den Makler ist wiederum, dass der Auftraggeber die Leistung des Maklers nicht einfach „herausgeben“ kann. Zwar ist der Verbraucher unter Umständen gemäß § 357a BGB zum Wertersatz verpflichtet. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Auftraggeber ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler seine Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt. Voraussetzung für einen Wertersatz ist außerdem, dass der Makler den Auftraggeber nach § 357a Abs. 2 Nr. 3 BGB ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Hieran scheitert der Wertersatz häufig.