“Kauf bricht nicht Miete” – Der Eintritt des Käufers in einen bestehenden Mietvertrag

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer nach deutschem Recht in ein für diese Wohnung bestehendes Mietverhältnis ein. Dies ergibt sich aus § 566 BGB.

“(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.”

Maßgeblicher Zeitpunkt ist insoweit die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB erfolgt unabhängig von den einzelnen Regelungen des notariellen Kaufvertrages. Meistens wird aber im notariellen Kaufvertrag darauf hingewiesen, ob die Wohnung vermietet ist bzw. schon gekündigt wurde.

Der Käufer wird damit faktisch zum Vermieter. Er kann somit ab dem Eigentumsübergang alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Ab dem Eigentumswechsel kann der Käufer zum Beispiel auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen.

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